Hoe wordt je
kadastraal inkomen berekend?

Het kadastraal inkomen. Iedereen heeft er al van gehoord, weinig mensen weten precies wat het is en hoe het juist werkt. Dus, hoe wordt het berekend en geïndexeerd? Wanneer daalt het, wanneer stijgt het? Bestaat er ook een kadastraal inkomen voor je eigendom in het buitenland? Is er een verschil volgens de regio's van ons land? Hoe bereken je de onroerende voorheffing op basis van je kadastraal inkomen? We hebben alle antwoorden netjes voor je opgelijst.

Wat is het kadastraal inkomen?

Het KI of kadastraal inkomen van je woonst komt overeen met het jaarlijkse netto-huurinkomen dat je zou ontvangen als je het onroerend goed verhuurt. De referentiedatum om deze waarde te bepalen is 1 januari 1975. Op deze waarde van 1975 wordt een indexeringscoëfficiënt toegepast. Belangrijk hierbij: we betalen geen kadastraal inkomen. Het kadastraal inkomen of KI is een bedrag dat op federaal niveau wordt bepaald, een referentiebedrag dat wordt gebruikt om de onroerende voorheffing te berekenen. Die onroerende voorheffing is een belasting die op regionaal niveau wordt geïnd.

Hoe wordt je kadastraal inkomen berekend en geïndexeerd?

De vaststelling van je kadastraal inkomen gebeurt door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, een dienst die de meeste mensen eerder zullen kennen onder de oude naam: 'het kadaster'. De administratie gebruikt hiervoor een eenvoudige regel. Een voorbeeld: je huis had op 1 januari 1975 een geschatte waarde op de huurmarkt van 200 euro per maand. De berekening is dus als volgt: € 200 x 12 maanden = € 2.400. Dat is je bruto KI. Van dat bedrag wordt 40% ofwel 960 euro afgetrokken, een forfait voor de kosten die je maakt als eigenaar. Resultaat: € 2.400 - € 960 = € 1.440. Dat is je netto kadastraal inkomen.
Dit resultaat wordt vermenigvuldigd met een indexatiecoëfficiënt die elk jaar wordt vastgesteld. In 2022 bedroeg die coëfficiënt 1,9084. Dat geeft uiteindelijk volgende berekening: € 1.440 x 1,9084 = € 2.748,096.

Wat bepaalt mee je kadastraal inkomen?

De administratie baseert zich op een aantal verschillende elementen om het kadastraal inkomen van je onroerend goed te berekenen.

• Je woning op zich. Het grondoppervlak, het type woning: vrijstaand, halfopen ..., het aantal verdiepingen en kamers, de kwaliteit van de afwerking, het aantal badkamers, het type verwarming, of je een garage hebt, een kelder, de afwerking.
• De huurwaarde van vergelijkbare percelen in je buurt. De omgeving, de bereikbaarheid, waar het precies gelegen is in de straat en in de gemeente, alles wordt mee in overweging genomen bij de berekening.

Wat doet je kadastraal inkomen dalen of stijgen?

Je kadastraal inkomen kan afhangen van verschillende factoren of van je gezinssituatie. De belangrijkste factoren zijn:

1. Bescheiden woning



Een woning waarvan het kadastraal inkomen lager ligt dan 745 euro wordt beschouwd als een bescheiden woning. In dat geval geniet je een korting van 25% op je onroerende voorheffing. In Brussel en Wallonië krijg je bij aankoop van zo'n bescheiden woning bovendien - onder bepaalde voorwaarden - ook een korting op de registratierechten. In het Vlaamse Gewest is dat niet het geval, maar de registratierechten voor een bescheiden woning liggen er met 3% sowieso een stuk lager dan de 12,5% in het Brusselse en Waalse Gewest.

2. Renovaties en verbouwingen.



Het principe is eenvoudig: alles wat het comfort van je woning vergroot (en dus ook de fictieve huurprijs) kan zorgen voor een verhoging van je KI. Denk daarbij aan een nieuw dak, een extra badkamer, de zolder ombouwen tot kamers enzovoort.

Goed nieuws is dat alle investeringen om energie te besparen geen invloed hebben op je KI. De Administratie beschouwt ze als verbeteringen aan je EPB, en niet als ingrepen voor je comfort.

3. De beoordeling van je zone of wijk



Als de zone rond je onroerend goed wordt heropgewaardeerd (infrastructuurwerken, renovaties ...), dan kan je kadastraal inkomen eventueel herbekeken worden volgens het principe van de fictieve huurwaarde.

4. De kinderen



Je kinderen hebben geen directe invloed op je kadastraal inkomen, maar wel op de korting die je krijgt. Die korting hangt af van de regio waar je woont:

• In Vlaanderen hangt de korting af van het aantal kinderen ten laste.
• In Brussel bedraagt de korting 10% per kind.
• In Wallonië bedraagt de korting 125 euro per kind.

En doen een zwembad, een carport of zonnepanelen je kadastraal inkomen stijgen?

Verwar de taksen die sommige gemeenten heffen vooral niet met het herbekijken van je kadastraal inkomen. We horen vaak dat het bouwen van een zwembad, spa, carport of het plaatsen van zonnepanelen geen invloed heeft op het kadastraal inkomen.

We raden je echter aan om dit even na te gaan bij het kadaster. Zoals we eerder vertelden in dit artikel, kan elke verbetering van het comfort of verhoging van de fictieve huurwaarde leiden tot een wijziging van je kadastraal inkomen. Een zwembad en carport betekenen duidelijk een verhoging van de huurwaarde en van het comfort. Zonnepanelen, ook al verhogen ze het comfort van je eigendom, vallen in de categorie energie-investeringen en worden dus niet meegenomen in de berekening van je kadastraal inkomen. Kortom, informeer je vooraf en voorkom een rechtzetting en of een achterafbetaling die plots in je bus komt vallen.

Kadastraal inkomen voor een eigendom in het buitenland?

Sinds midden juni 2022 past België ook een kadastraal inkomen toe voor tweede verblijven. Er was al eerder een taks, maar na een wijziging van het Belastingwetboek is een kadastraal inkomen voor buitenlands onroerend goed ingevoerd. Het principe is dat de belastbare onroerende inkomsten voortaan worden berekend zoals voor een in België gelegen onroerend goed.

Hoe bereken je je onroerende voorheffing?

Terwijl kadastraal inkomen een federale aangelegenheid is, is het innen van de onroerende voorheffing regionaal. En zelfs provinciaal en gemeentelijk. Elk gewest, elke provincie en elke gemeente past namelijk zogenaamde opcentiemen toe op het percentage van de onroerende voorheffing. De berekeningsformule is dus voor iedereen hetzelfde, maar niet het resultaat, want dat is afhankelijk van de ligging van je eigendom. Zelf het bedrag van je onroerende voorheffing berekenen doe je zo: je geïndexeerd kadastraal inkomen x het algemene tarief (percentage in je gewest + opcentiemen van je provincie + gemeentelijke opcentiemen). Vervolgens pas je de eventuele verminderingen toe waarop je recht hebt (bescheiden woning, kinderen, meer dan 66% invaliditeit ...) Het resultaat is de belasting die je moet betalen.

De Cofidis adviseurs helpen je graag verder en bieden je verschillende verzekeringen en financiële en oplossingen op maat van je behoeften.

Ontdek onze financiële oplossingen