Registratierechten:
een niet te vergeten kost

Wie een nieuw huis of appartement op de kop tikt, moet niet alleen rekening houden met de aankoopprijs: de notaris, verzekeringen, verhuis en hypothecaire lening brengen allerlei kosten met zich mee, en ook de registratierechten zie je best niet over het hoofd. Aangezien die registratiebelasting een stevige hap uit je budget kan nemen, kan een persoonlijke lening een oplossing zijn om deze kost op te vangen zonder dat je daarvoor je spaarcenten hoeft te gebruiken.

De registratie- of verkooprechten, een belasting die na het afsluiten van een verkoopovereenkomst verwerkt wordt via de notaris, vormen een belangrijke bijkomende kost bij de aankoop van een woning of bouwgrond. De tarieven verschillen per gewest en zijn regelmatig onderhevig aan veranderingen.

Ook aan een hypotheek zijn overigens registratierechten verbonden: deze registratiebelasting bedraagt 1 procent van de hypotheeksom (die eerst met zo’n 10 procent verhoogd wordt om de verwachte extra kosten te dekken).

Tarieven registratierechten enige woning

• Vlaams Gewest

  - Basistarief: 3% (van het aankoopbedrag)

  - Tarief bij energetische renovatie: 1%

• Brussels Hoofdstedelijk Gewest

  - Basistarief: 12,5%

• Waals Gewest

  - Basistarief: 12,5%

  - Tarief bescheiden woning: 6% op eerste schijf; 12,5 op bedrag boven variabele grenswaarde

In Vlaanderen ben je momenteel het beste af. Hier gaat het vandaag om 3 procent registratierechten voor de enige woonst, waardoor een gemiddelde woning (341.600 euro) een extra kost van 10.248 euro met zich meebrengt. Bij een geplande energetische renovatie kan dat percentage nog fors dalen naar 1 procent van de prijs van het huis of het appartement. De Vlaamse overheid voorziet nog enkele andere verlaagde tarieven, onder meer voor de aankoop van een "bescheiden woning" bestaat er nog zo’n bijkomende rechtenvermindering.

Het Waalse systeem is het meest complex. Het basisprincipe, los van de uitzonderingen en het abattement of de korting: het normale tarief bedraagt 12,5 procent, voor een bescheiden woning ("habitation modeste") gaat het om 6 procent op de eerste schijf en 12,5 procent op het bedrag boven de grenswaarde die verschilt per situatie en locatie.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geldt altijd een tarief van 12,5 procent en moeten kopers dus een aanzienlijk hogere registratiebelasting neertellen dan in Vlaanderen. Wel bestaat er een abattement op de registratierechten, een kortingssysteem dat hervormd wordt in april 2023 en dan een grotere prijsreductie zal inhouden.

Brusselse hervormingen in 2023

Vanaf dat moment zal in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bij de aankoop van een enige woning met een aankoopprijs van maximaal 600.000 euro geen registratiebelasting betaald moeten worden op de eerste schijf van 200.000 euro. Vandaag geldt nog een vrijgesteld bedrag van 175.000 euro bij woningen tot 500.000 euro. De bijkomende korting zal dus 3.125 euro bedragen (bij een huis met een kostprijs tussen 200.000 en 600.000 euro).

De Brusselse regering sleutelt ook aan het abattement bij de aankoop van een bouwgrond: nu is de korting van kracht voor een eerste schijf van 87.500 euro bij een totaalsom van maximaal 250.000 euro, vanaf april stijgen die bedragen naar respectievelijk 100.000 en 300.000 euro. Verder zal er ook een nieuwe extra korting ingevoerd worden voor wie ingrijpende energetische renovatiewerken verricht.

Daling registratiekosten enige woning in Vlaanderen

In Vlaanderen daalden de registratierechten bij aankoop van een enige woning begin 2022 van 6 naar 3 procent, en van 5 naar 1 procent bij een beloofde energetische renovatie. De Vlaamse Regering ondernam zo een poging om (jonge) burgers te ondersteunen in een context van aanzienlijk gestegen vastgoedprijzen. Aan de andere kant van de medaille steeg het tarief voor een tweede woning of een bouwgrond met 2 procentpunten naar 12 procent.

Volgens een onderzoek van de Nationale Bank gaat dat in vergelijking met de andere gewesten, waar de situatie rond de registratiebelasting (nog) niet veranderde, gepaard met snellere prijsstijgingen op de vastgoedmarkt. Gemiddeld is een woning nu 3 procent duurder, maar het zijn vooral de huizen uit het goedkoopste segment die aanzienlijk hogere aankoopprijzen laten noteren.

“Hogere woningprijzen interessanter dan hogere registratiebelasting”

Toch was de verlaging van de registratierechten geen slechte maatregel, benadrukt onderzoeker en expert in vastgoedfiscaliteit Geert Goeyvaerts (KU Leuven). “De wijzigingen lijken vooral in het voordeel van huidige eigenaars te spelen, maar er is een belangrijke nuance te maken. Voor de consument is een hogere aankoopprijs net beter: het is een investering, want later kan je de woning zelf ook duurder verkopen, terwijl de registratierechten een kost omvatten en dus middelen die je kwijt bent”.

“Daardoor kunnen mensen sneller verhuizen wanneer hun noden veranderen, en meer verhuisbewegingen leiden tot meer welvaart. Aangezien transactiekosten een enorme rol spelen voor huishoudens op de grens tussen huren en kopen, zal het aantal eigenaars bovendien toenemen.” Een stelsel met hogere tarieven en een focus op kortingen, zoals in Brussel en Wallonië, vindt Goeyvaerts dan ook minder gepast. “Zo’n progressief systeem, met meer kosten voor de hogere inkomens, is op zich wel interessant, maar via andere belastingen kan je volgens mij beter herverdelen”.

Gevraagd naar de toekomstperspectieven, blijft Goeyvaerts voorzichtig. “Het is koffiedik kijken hoe de wetgeving gaat evolueren. Het was duidelijk dat er moest afgebouwd worden in België, en dat is uiteindelijk vrij snel gebeurd. We moeten erop hameren dat de beslissingen niet teruggedraaid mogen worden in deze budgettair zware tijden: de regeringen kiezen best voor andere belastingen, die een kleinere welvaartskost impliceren”.

Financier de registratierechten van je hypothecair krediet met een persoonlijke lening van Cofidis.

Ontdek alle info over de persoonlijke lening