Taux d’intérêts et crédits hypothécaires en 2025 : à quoi s’attendre ?

En Belgique comme dans les autres pays de la zone euro, les taux d’intérêt sont liés aux taux d’intérêt directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), particulièrement le « taux de refinancement BCE ». Ce taux est celui auquel les banques commerciales empruntent leurs liquidités à la BCE pour pouvoir, à leur tour, prêter de l’argent aux entreprises et aux particuliers. Les banques commerciales fixent les taux d’intérêt qu’elles proposent à leurs clients sur base de ce taux directeur, qui a donc un impact sur les crédits hypothécaires, les crédits à la consommation, les dépôts d’épargne, ...

Après une hausse continue entamée à l’été 2022, les taux d’intérêt ont commencé à baisser à l’automne 2023. Ainsi, le taux d’intérêt moyen d’un crédit hypothécaire sur 20 ans à taux fixe en Belgique est passé de 3,73 % en octobre 2023 à 2,96 % début février 2025 (en cas d’apport personnel d’au moins 20 % de la valeur du bien).

Selon les dernières analyses et les projections de la Banque centrale européenne, en 2025, les taux d’intérêt devraient se stabiliser autour des 3 %.

Évolution des taux des crédits hypothécaires en 2024

Durant toute l’année 2022 et les 10 premiers mois de 2023, les taux d’intérêt des prêts hypothécaires n’ont cessé d’augmenter. Ensuite, après avoir atteint en octobre 2023 un sommet inédit depuis 2014, ils ont entamé une baisse progressive pour se stabiliser autour des 3 % fin 2024-début 2025.

Ainsi, selon le baromètre Immotheker-Finotheker, pour un crédit hypothécaire à taux fixe sur 20 ans, le taux d’intérêt moyen s’élevait début février 2025 entre 2,96 % (en cas d’apport personnel d’au moins 20 % de la valeur du bien) et 3,03 % (en cas d’apport personnel inférieur à 20 %), contre respectivement 3,31 % et 3,40 % un an plus tôt.

Evolution des taux des prêts hypothécaires

Année / début février	Taux d’intérêt moyen – apport personnel ≥ 20%	Taux d’intérêt moyen – apport personnel < 20%
	2021
2021	1,23 %	1,41 %
	2022
2022	1,44 %	1,63 %
	2023
2023	3,27 %	3,48 %
	2024
2024	3,31 %	3,40 %
	2025
2025	2,96 %	3,03 %

Source : Baromètre Immotheker-Finotheker

Le taux fixe constitue la formule classique pour un crédit hypothécaire dans notre pays. Selon l’European Mortgage Federation (EMF), 96 % des Belges optent pour ce type de taux.

Taux d’intérêt des crédits hypothécaires : prévisions pour 2025

Début 2025, le taux d’intérêt hypothécaire moyen atteint un niveau inférieur à celui de janvier 2024.

Selon les dernières analyses, les taux d’intérêt des crédits hypothécaires devraient se stabiliser en 2025 entre 2,5 % et 3,5 % selon les dossiers, même si la BCE n’exclut pas de nouvelle diminution de ses taux directeurs. Et si ces taux ne devraient pas repartir à la hausse, ils ne redescendront non plus aux niveaux historiques qu’ils ont connu il y a un peu plus d’une décennie.

Par ailleurs, la situation géopolitique mondiale – guerre en Ukraine, conflit israélo-palestinien, élection de Donald Trump à la présidence des États-Unis, ... – reste très complexe et pourrait impacter la politique monétaire européenne.

Des taux hypothécaires en baisse en 2025 ?

Le 30 janvier 2025, le Conseil des gouverneurs de la BCE a décidé d’abaisser ses trois taux d’intérêt directeurs à compter du 5 février 2025. Les taux d’intérêt de la facilité de dépôt, des opérations principales de refinancement et de la facilité de prêt marginal ont été ramenés à respectivement 2,75 %, 2,90 % et 3,15 % à compter du 5 février 2025.Il s’agit de la 5e baisse des taux directeurs de la BCE depuis juin 2024.

Cette baisse des taux vise à encourager les investissements des entreprises et des particuliers, et donc à relancer la croissance et à maintenir une inflation raisonnée en Europe. Après un processus de désinflation, l’inflation a continué à évoluer conformément aux projections des services de l’Eurosystème et devrait revenir au niveau de l’objectif du Conseil des gouverneurs de 2 % à moyen terme dans le courant de l’année.

Comme l’a indiqué Christine Lagarde, Présidente de la BCE, lors de sa conférence de presse du 30 janvier 2025, les décisions de la BCE relatives aux taux d’intérêt seront fondées sur l’évaluation des perspectives d’inflations. Et le Conseil des gouverneurs ne s’est pas engagé sur une trajectoire de taux particulière.

Faut-il renégocier son prêt hypothécaire en 2025 ?

Renégocier ou non votre crédit hypothécaire dépend de votre situation et nécessite un calcul financier. Tout dépend en effet des conditions auxquelles vous avez emprunté, sans négliger les frais liés à un changement de formule de crédit.

Les taux d’intérêt ne devraient pas baisser significativement en 2025, car les institutions bancaires belges ont anticipé les baisses des taux directeurs de la BCE qui ont rythmé l’année 2024.

Quoiqu’il en soit, veillez à bien vous informer et à demander conseil à des professionnels du crédit hypothécaire avant de vous lancer.

Qu’est-ce qui influence les taux d’intérêt des crédits hypothécaires ?

L’évolution des taux d’intérêt des crédits hypothécaires et des taux d’intérêt de l’épargne est influencée par plusieurs facteurs, à commencer par les politiques monétaires des banques centrales nationales et internationales ; c’est-à-dire, pour la Belgique, la Banque nationale de Belgique (BNB) et la Banque centrale européenne (BCE). La BNB est la banque centrale de notre pays. Elle fait partie, avec la BCE et les autres banques centrales européennes qui ont adopté l’euro, de l’Eurosystème.

D’autres facteurs influencent aussi les taux d’intérêt pour les personnes qui souhaitent contracter un prêt hypothécaire ou pour les épargnants : l’inflation, la conjoncture économique, l’offre et la demande de crédits (c’est-à-dire ce que les particuliers et les entreprises souhaitent dépenser ou investir) ou encore la situation sur les marchés financiers.

La politique monétaire de la BCE : un impact déterminant sur les taux hypothécaires

En tant que banque centrale de la zone euro, le rôle de la BCE est de maintenir la stabilité des prix dans cette zone. Toutes les six semaines, le Conseil des Gouverneurs de la BCE, dont fait partie le Gouverneur de la BNB, analyse la situation économique de la zone et les taux d’intérêt directeurs.

La BCE dispose de trois taux directeurs : le taux de refinancement BCE, le taux de rémunération des dépôts et le taux de prêt marginal. Le taux de refinancement BCE est le taux d’intérêt auquel les banques commerciales empruntent à la BCE leurs liquidités pour se financer. C’est l’outil principal de la BCE pour réguler l’inflation.

C’est en effet en fonction de ce taux directeur que les banques commerciales fixent les taux d’intérêt qu’elles appliquent aux entreprises et aux particuliers qui leur empruntent de l’argent. L’augmentation ou la diminution de ce taux directeur a un impact sur l’ensemble de l’économie, notamment sur les prêts hypothécaires, les crédits à la consommation, les taux de dépôts ou d’autres instruments de placement, etc.

Lorsque le taux directeur est bas, les taux d’intérêts octroyés par les banques diminuent. C’est une bonne nouvelle pour les candidats au crédit hypothécaire… et une moins bonne pour les épargnants.

Comment les taux d’intérêt directeurs de la BCE agissent-ils sur l’inflation ?

Pour une économie en bonne santé, les politiques monétaires des banques centrales visent une hausse du niveau général des prix (c’est-à-dire une inflation) régulière mais modérée. Dans ce cadre, la BCE a pour objectif une progression de l'inflation dans la zone euro de l'ordre de 2 % par an.

Lorsque la demande de produits et services est plus importante que l’offre, les prix augmentent : il y a inflation. Si l’inflation devient trop élevée, la BCE relève ses taux d’intérêt directeurs. A l’inverse, si la demande de produits et services stagne ou diminue, la BCE baisse ses taux directeurs afin de maintenir l’inflation. Ce faisant, elle rend le crédit moins cher, ce qui encourage les dépenses et les investissements, et relance l’économie.

Pourquoi la BCE a-t-elle abaissé ses taux directeurs à partir de juin 2024 ?

Le 6 juin 2024, la BCE a annoncé une baisse de ses taux directeurs. Elle a ainsi mis fin, comme l’explique le journal Le Monde, « à un cycle de relèvement des taux sans précédent lancé en juillet 2022, ce à quoi ont succédé neuf mois de stabilité à des niveaux record. » Avant cela, la dernière baisse des taux de la BCE remontait à près de cinq ans (septembre 2019).

La BCE a ensuite abaissé trois fois ses taux directeurs au cours du 2e semestre de 2024, avec des mises en œuvre successives à compter du 18 septembre, du 23 octobre et du 18 décembre. Une 5e baisse des taux directeurs de la BCE a été annoncée le 30 janvier 2025, prenant effet le 5 février.

En abaissant ses taux d’intérêt directeurs à partir de juin 2024, la BCE a diminué les taux d’intérêt qu’elle accorde aux banques commerciales de la zone euro. Celles-ci ont répercuté cette baisse sur leurs clients, provoquant une diminution des taux d’intérêt sur les prêts, notamment hypothécaires, mais un moindre rendement de l’épargne. Cette baisse du coût de l’argent pour les entreprises et les particuliers a eu pour effet de stimuler les dépenses et les investissements.

Les différents types de taux hypothécaires

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, différents types de taux sont possibles : taux fixe, taux variable, taux semi-variable ou taux accordéon.

• Dans un crédit hypothécaire à taux fixe, le taux d’intérêt hypothécaire reste identique pendant toute la durée de votre prêt, peu importe l’évolution du marché. Si les taux d’intérêt augmentent sur le marché, votre taux ne bougera pas. Mais s’ils diminuent, il ne bougera pas non plus. C’est la formule la plus conservatrice, et ce taux est en général plus élevé. Il est à privilégier lorsque les taux sont bas et si vous souhaitez prendre le moins de risques.
• En cas de crédit hypothécaire à taux variable, votre taux initial est revu au bout d’une période contractuellement donnée (un an, 3 ans, 5 ans, …). Il peut être adapté par votre banque ou votre organisme de crédit, dans une certaine limite, à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution du marché.
• En cas de prêt à taux semi-fixe, vous remboursez d’abord votre emprunt hypothécaire avec un taux d’intérêt fixe. Après un certain temps, ce taux est revu selon une périodicité définie.
• Le taux accordéon garantit le même taux pour toute la durée de votre crédit hypothécaire. Pour pallier les variations de taux du marché, cette formule raccourcit ou allonge, dans une certaine limite, la durée de votre remboursement.

Quelles conditions pour obtenir un prêt hypothécaire ?

Si vous contactez une banque ou un organisme de crédit afin de demander un prêt pour acheter un bien immobilier ou effectuer une rénovation, cet organisme va d’abord examiner votre situation financière. En fonction de celle-ci, il déterminera si vous pouvez emprunter et à quelles conditions.

Cette analyse permet à la banque de s’assurer qu’elle limite les risques en vous prêtant de l’argent et que vous serez en mesure de rembourser votre prêt hypothécaire. Plusieurs facteurs sont pris en compte : la valeur du bien immobilier, vos revenus, votre situation personnelle (par exemple seul ou en couple, avec ou sans enfant à votre charge, ...) et vos dettes éventuelles (par exemple si vous avez un autre emprunt en cours).

En Belgique, cette évaluation de votre solvabilité est requise par la loi : l’organisme de crédit est obligé de la réaliser et de votre côté, vous devez lui donner les informations nécessaires pour évaluer votre solvabilité. Si cette étape est importante pour l’organisme prêteur, elle l’est aussi pour vous car elle évite que vous ne vous engagiez dans un plan de remboursement que vous ne pourriez pas tenir. En cas d’évaluation négative, la loi exige que l’organisme financier vous refuse le crédit.

Destiné à acheter un bien immobilier, un prêt hypothécaire est garanti par ce bien. Autrement dit, si vous ne remplissez pas vos obligations de remboursement, la banque ou l’organisme de crédit peut saisir le bien pour le revendre et rembourser ainsi le prêt.

Bon à savoir si vous demandez un prêt hypothécaire

Avant de contacter un organisme de crédit, vous pouvez vous-même faire une simulation de prêt hypothécaire, par exemple sur le simulateur immobilier de Wikifin.

À la soumission de son offre, la banque ou l’organisme de crédit doit vous communiquer la fiche européenne d’information standardisée (FEIS). Il s’agit d’un document standardisé au niveau de l’Union européenne, qui vise à vous communiquer des informations complètes sur le prêt hypothécaire qui vous est proposé et donc aussi à comparer plusieurs offres. La FEIS comprend des informations telles que : le montant du prêt, sa durée, le taux d’intérêt appliqué, le taux annuel effectif global (TAEG) c’est-à-dire le coût total du prêt exprimé en pourcentage annuel, le nombre, la périodicité et le montant de vos versements...

La fiche européenne d’information standardisée est destinée aux crédits immobiliers. Un document similaire existe aussi pour les crédits à la consommation : la fiche SECCI.

Quels autres facteurs peuvent influencer le coût de votre prêt hypothécaire ?

Outre les taux directeurs, plusieurs facteurs peuvent influencer le coût de votre prêt hypothécaire. Parmi ceux-ci, le plus important est lié au montant que vous devez emprunter par rapport au prix d’achat de votre bien immobilier ; c’est-à-dire la « quotité empruntée » ou pourcentage que représente votre prêt hypothécaire par rapport à la valeur du bien.

La Banque nationale de Belgique recommande aux banques et organismes de crédit d’exiger de l’emprunteur un apport personnel d’au moins 10 % de la valeur du bien. Et dépasser ce pourcentage, donc emprunter plus de 90 % de la valeur du bien, peut faire rapidement monter votre taux d’intérêt hypothécaire.

Par ailleurs, plus votre profil d’emprunteur présente des risques (liés par exemple à votre salaire, votre situation familiale, vos dettes, ...), plus la banque ou l’organisme de crédit prendra des garanties. Autrement dit, plus votre taux d’intérêt hypothécaire sera élevé. Avoir une bonne réserve d’épargne, d’autres biens immobiliers ou des actions contribue à améliorer votre profil et à rassurer le prêteur.

Quelles autres conditions peut-on vous demander pour un crédit hypothécaire ?

Un prêt hypothécaire est souvent assorti de conditions, comme la domiciliation de votre salaire sur un compte de la banque où vous contractez votre emprunt. Ces conditions peuvent aussi jouer sur le coût de votre crédit hypothécaire.

La banque peut aussi vous proposer – ou exiger – de prendre chez elle une assurance « solde restant dû », qui couvre votre prêt hypothécaire et y est liée (et que vous ne pouvez donc pas résilier comme vous voulez).

Conseils si vous envisagez un crédit hypothécaire

Si vous envisagez un prêt hypothécaire, vous trouverez de nombreuses informations sur le site internet Wikifin, une initiative de l’Autorité des services et marchés financiers (la FSMA). Ce site vous propose aussi une série de conseils utiles si vous songez à contracter un crédit hypothécaire. En voici les principaux :

• Pour éviter de vous endetter de manière trop importante, tenez compte de vos capacités financières. Et respectez ces deux règles : apportez au moins 10 % de la valeur d’achat de votre bien immobilier grâce à votre épargne personnelle (ou l’aide de vos proches le cas échéant) ; et veillez à ce que votre remboursement mensuel ne dépasse pas (environ) un tiers de vos revenus.
• N’oubliez pas de prendre en compte les autres frais liés à votre achat immobilier (frais de notaire, assurances, précompte immobilier, ...) et qui s’ajouteront à vos dépenses (annuelles ou uniques).

Quels changements pour les candidats au crédit hypothécaire en 2025 ?

Si vous souhaitez contracter un prêt pour un achat immobilier en 2025, sachez qu’il y a quelques modifications dans la législation belge depuis le 1er janvier 2025, notamment en matière de droits d’enregistrement afin de favoriser l’accès à la propriété.

La Région wallonne a réduit les droits d’enregistrement pour l’achat d’une habitation propre et unique. Depuis le 1er janvier 2025, ces droits s’élèvent à 3 % du prix du bien, contre précédemment 12,5 % pour les habitations ordinaires (dont le revenu cadastral est supérieur à 745 euros) et 6 % pour les habitations dites modestes (dont le revenu cadastral est inférieur à 745 euros). Cependant, en parallèle à cette réduction, les autres avantages en vigueur jusqu’ici, comme le chèque-habitat et l’abattement fiscal pour les primo-acquéreurs, sont supprimés.

La Flandre a également réduit les droits d’enregistrement pour l’achat d’une habitation propre et unique. Depuis le 1er janvier 2025, ces droits s’élèvent à 2 %, contre 3 % précédemment. Cependant, le tarif réduit de 1 % pour les logements soumis à une rénovation énergétique importante disparaît. Et le taux de 12 % reste d’application pour les autres types d’achat (terrain, résidence secondaire, ...).

En Région de Bruxelles-Capitale, par contre, les droits d’enregistrement sont inchangés et s’élèvent à 12,5 % du prix du bien.

Enfin, une fois propriétaire, sachez que le précompte immobilier augmente également en 2025. Cette taxe sur les biens immobiliers, calculée sur base du revenu cadastral, est un impôt régional et est assortie d’une taxe communale (les « centimes additionnels »). Le coût du précompte immobilier diffère donc selon la localisation du bien. Le coefficient d’indexation du revenu cadastral a été fixé par le Service public fédéral Finances pour l’année 2025 et s’élève à 2,2446. Cela entraîne une hausse du précompte immobilier de l’ordre de 3,14 %, avec des variations possibles selon les communes et provinces.

Cofidis ne propose pas de crédits hypothécaires mais nos conseillers sont à vos côtés pour vous accompagner pour tout autre projet en vous proposant des solutions financières adaptées à vos besoins.

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