Comment les taux des crédits hypothécaires
devraient-ils évoluer en 2024 en Belgique ?

En Belgique comme dans les autres pays de la zone euro, les taux d’intérêt sont liés aux taux d’intérêt directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), particulièrement le « taux de refinancement BCE ». Ce taux est celui auquel les banques commerciales empruntent leurs liquidités à la BCE pour pouvoir, à leur tour, prêter de l’argent aux entreprises et aux particuliers. Les banques commerciales fixent les taux d’intérêt qu’elles proposent à leurs clients sur base de ce taux directeur, qui a donc un impact sur les crédits hypothécaires, les crédits à la consommation, les dépôts d’épargne, etc.

Après une hausse continue depuis l’été 2022 en raison d’une inflation persistante, les taux d’intérêt ont commencé à baisser à l’automne 2023. Et début janvier 2024, le taux d’intérêt moyen d’un crédit hypothécaire sur 20 ans à taux fixe avait diminué d’un demi-pourcent par rapport à octobre 2023.

Selon les dernières analyses et les projections de la Banque centrale européenne, les taux d’intérêt ne devraient plus beaucoup baisser en 2024, mais ils pourraient cependant connaître des fluctuations, à la hausse comme à la baisse.

Évolution des taux des crédits hypothécaires par rapport à 2023

À partir de 2022, les taux d’intérêt des prêts hypothécaires n’ont cessé d’augmenter. Ce fut le cas durant toute l’année 2022 et les 10 premiers mois de 2023. Le sommet a été atteint fin octobre 2023, à un niveau inédit depuis 2014. Ainsi, selon le baromètre Immotheker-Finotheker, pour un crédit hypothécaire à taux fixe sur 20 ans, le taux d’intérêt moyen était de 1,32 % en janvier 2022. Il était de 3,30 % en janvier 2023 et est monté jusqu’à 3,73 % fin octobre 2023.

En 2023, la hausse des taux d’intérêt a entraîné une diminution des prêts hypothécaires octroyés en Belgique. Par ailleurs, cette flambée persistante a poussé, plus que jamais, les Belges à opter pour des crédits hypothécaires à taux fixe, formule classique dans notre pays. Selon l’European Mortgage Federation (EMF), 96 % des Belges ayant contracté un crédit hypothécaire ont choisi ce type de taux, soit le niveau le plus élevé depuis plus de dix ans. 

À partir de novembre 2023, les taux hypothécaires en Belgique ont commencé à diminuer, jusqu’à fin décembre. Et début janvier 2024, le taux d’intérêt moyen d’un crédit hypothécaire sur 20 ans à taux fixe était retombé à 3,23 %. Soit une diminution d’un demi-pourcent par rapport à octobre 2023.

Évolution des taux des crédits hypothécaires par rapport à 2023

Début 2024, le taux d’intérêt hypothécaire moyen est revenu à un niveau légèrement inférieur à celui de janvier 2023, restant cependant bien plus élevé qu’en janvier 2022.

Selon les dernières analyses, les taux hypothécaires ne devraient plus baisser fortement en 2024. La tendance semble plutôt indiquer une stabilité pour cette année, avec cependant le risque d’une certaine volatilité, avec des taux qui pourraient monter et descendre dans les mois qui viennent. Et si les taux d’intérêt des crédits hypothécaires ne devraient pas repartir à la hausse, ils ne devraient pas redescendre non plus aux niveaux qu’ils ont connu il y a un peu plus d’une décennie.

Par ailleurs, la situation géopolitique mondiale - guerre en Ukraine, conflit israélo-palestinien, élections en Europe et aux États-Unis, ... - reste très complexe et maintiennent un risque d’inflation, laquelle était à l’origine de la montée importante des taux d’intérêt en 2022 et 2023.

Des taux hypothécaires en baisse en juin 2024 ?

Le 7 mars 2024, le Conseil des Gouverneurs de la BCE a décidé ce jour de laisser inchangés les trois taux d’intérêt directeurs de la BCE. L‘inflation a en effet continué de ralentir depuis janvier et a été revue à la baisse dans les prévisions de la BCE. Celles-ci tablent sur une hausse des prix moyenne de 2,3 % en 2024, 2 % en 2025 et 1,9 % en 2026 pour l’énergie et les produits alimentaires. 

Selon le journal français Le Monde, lors de sa conférence de presse du 7 mars, la Présidente de la BCE, Christine Lagarde, « a clairement laissé entendre qu’une première baisse des taux d’intérêt était probable en juin ».

Faut-il renégocier son prêt hypothécaire en 2024 ?

Renégocier ou non votre crédit hypothécaire dépend de votre situation et nécessite un calcul financier. Tout dépend en effet des conditions auxquelles vous avez emprunté, sans négliger les frais liés à un changement de formule de crédit.

Mieux vaut donc peut-être attendre une baisse suffisante des taux d’intérêt pour envisager une telle opération. Et quoiqu’il en soit, veillez à bien vous informer et à demander conseil à des professionnels du crédit hypothécaire avant de vous lancer.

Évolution des taux des crédits hypothécaires par rapport à 2023

L’évolution des taux d’intérêt hypothécaires et les taux d’intérêt de l’épargne est influencée par plusieurs facteurs, à commencer par les politiques monétaires des banques centrales nationales et internationales ; c’est-à-dire, pour la Belgique, la Banque nationale de Belgique (BNB) et la Banque centrale européenne (BCE). La BNB est la banque centrale de notre pays. Elle fait partie, avec la BCE et les autres banques centrales européennes qui ont adopté l’euro, de l’Eurosystème.

D’autres facteurs influencent aussi les taux d’intérêt pour les personnes qui souhaitent contracter un prêt hypothécaire ou pour les épargnants : l’inflation, la conjoncture économique, l’offre et la demande de crédits (c’est-à-dire ce que les particuliers et les entreprises souhaitent dépenser ou investir) ou encore la situation sur les marchés financiers.

La politique monétaire de la BCE : un impact déterminant sur les taux hypothécaires

En tant que banque centrale de la zone euro, le rôle de la BCE est de maintenir la stabilité des prix dans cette zone. Toutes les six semaines, le Conseil des Gouverneurs de la BCE, dont fait partie le Gouverneur de la BNB, analyse la situation économique de la zone et les taux d’intérêt directeurs.

La BCE dispose de trois taux directeurs : le taux de refinancement BCE, le taux de rémunération des dépôts et le taux de prêt marginal. Le taux de refinancement BCE est le taux d’intérêt auquel les banques commerciales empruntent à la BCE leurs liquidités pour se financer. C’est l’outil principal de la BCE pour réguler l’inflation.

C’est en effet en fonction de ce taux directeur que les banques commerciales fixent les taux d’intérêt qu’elles appliquent aux entreprises et aux particuliers qui leur empruntent de l’argent. L’augmentation ou la diminution de ce taux directeur a un impact sur l’ensemble de l’économie, notamment sur les prêts hypothécaires, les crédits à la consommation, les taux de dépôts ou d’autres instruments de placement, ….

Lorsque le taux directeur est bas, les taux d’intérêts octroyés par les banques diminuent. C’est une bonne nouvelle pour les candidats au crédit hypothécaire… et une moins bonne pour les épargnants.

La politique monétaire de la BCE : un impact déterminant sur les taux hypothécaires

Pour une économie en bonne santé, les politiques monétaires des banques centrales visent une hausse du niveau général des prix (c’est-à-dire une inflation) régulière mais modérée. Dans ce cadre, la BCE a pour objectif une progression de l'inflation dans la zone euro de l'ordre de 2 % par an.

Lorsque la demande de produits et services est plus importante que l’offre, les prix augmentent : il y a inflation. Et si l’inflation devient trop élevée, la BCE relève ses taux d’intérêt directeurs. Ce faisant, elle rend le crédit plus cher, ce qui freine les dépenses, les investissements et donc la demande, et ralentit l’inflation.

Pourquoi la BCE a-t-elle relevé ses taux directeurs dès juillet 2022 ?

Dans la foulée de la pandémie de Covid-19 et du début de la guerre en Ukraine, les entreprises éprouvaient des difficultés à s’approvisionner en matières premières, en main d’œuvre, en pièces de rechange, ... La demande étant plus forte que l’offre, les prix – particulièrement de l’énergie et des produits alimentaires – ont augmenté et l’inflation a grimpé.

En relevant ses taux d’intérêt directeurs à partir de juillet 2022, la BCE a augmenté les taux d’intérêt qu’elle accorde aux banques commerciales de la zone euro. Celles-ci ont dû répercuter cette hausse sur leurs clients, provoquant une hausse des taux d’intérêt sur les prêts, notamment hypothécaires, et un meilleur rendement de l’épargne. Cette augmentation du coût de l’argent pour les entreprises et les particuliers a eu pour effet de diminuer les dépenses et de ralentir ainsi l’inflation.

D’autre part, la hausse des taux d’intérêt directeurs par la BCE permet de réguler les « anticipations d’inflation », c’est-à-dire de convaincre les entreprises et les particuliers que l’inflation va redescendre à terme à son niveau normal autour de 2 %. Ce faisant, elle modère les revendications salariales et stabilise les prix demandés par les entreprises, évitant ce que l’on appelle une « spirale prix-salaires » qui est aussi un facteur d’inflation.

Les différents types de taux hypothécaires

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, différents types de taux sont possibles : taux fixe, taux variable, taux semi-variable ou taux accordéon.

• Dans un crédit hypothécaire à taux fixe, le taux d’intérêt hypothécaire reste identique pendant toute la durée de votre prêt, peu importe l’évolution du marché. Si les taux d’intérêt augmentent sur le marché, votre taux ne bougera pas. Mais s’ils diminuent, il ne bougera pas non plus. C’est la formule la plus conservatrice, et ce taux est en général plus élevé. Il est à privilégier lorsque les taux sont bas et si vous souhaitez prendre le moins de risques. 
• En cas de crédit hypothécaire à taux variable, votre taux initial est revu au bout d’une période contractuellement donnée (un an, 3 ans, 5 ans, …). Il peut être adapté par votre banque ou votre organisme de crédit, dans une certaine limite, à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution du marché. 
• En cas de prêt à taux semi-fixe, vous remboursez d’abord votre emprunt hypothécaire avec un taux d’intérêt Après un certain temps, ce taux est revu selon une périodicité définie.
• Le taux accordéon garantit le même taux pour toute la durée de votre crédit hypothécaire. Pour pallier les variations de taux du marché, cette formule raccourcit ou allonge, dans une certaine limite, la durée de votre remboursement.

Quelles conditions pour obtenir un prêt hypothécaire ?

Si vous contactez une banque ou un organisme de crédit afin de demander un prêt pour acheter un bien immobilier ou effectuer une rénovation, cet organisme va d’abord examiner votre situation financière. En fonction de celle-ci, il déterminera si vous pouvez emprunter et à quelles conditions.

Cette analyse permet à la banque de s’assurer qu’elle limite les risques en vous prêtant de l’argent et que vous serez en mesure de rembourser votre prêt hypothécaire. Plusieurs facteurs sont pris en compte : la valeur du bien immobilier, vos revenus, votre situation personnelle (par ex. êtes-vous seul, avez-vous des enfants à votre charge, ...) et vos dettes éventuelles (par ex. si vous avez un autre emprunt en cours).

En Belgique, cette évaluation de votre solvabilité est requise par la loi : l’organisme de crédit est obligé de la réaliser et de votre côté, vous devez lui donner les informations nécessaires pour évaluer votre solvabilité. Si cette étape est importante pour l’organisme prêteur, elle l’est aussi pour vous car elle évite que vous ne vous engagiez dans un plan de remboursement que vous ne pourriez pas tenir. En cas d’évaluation négative, la loi exige que l’organisme financier vous refuse le crédit.

Destiné à acheter un bien immobilier, un prêt hypothécaire est garanti par ce bien. Autrement dit, si vous ne remplissez pas vos obligations de remboursement, la banque ou l’organisme de crédit peut saisir le bien pour le revendre et rembourser ainsi le prêt.

Bon à savoir si vous demandez un prêt hypothécaire

Avant de contacter un organisme de crédit, vous pouvez vous-même faire une simulation de prêt hypothécaire, par exemple sur le simulateur immobilier de Wikifin.

À la soumission de son offre, la banque ou l’organisme de crédit doit vous communiquer la fiche européenne d’information standardisée (FEIS). Il s’agit d’un document standardisé au niveau de l’Union européenne, qui vise à vous communiquer des informations complètes sur le prêt hypothécaire qui vous est proposé et donc aussi à comparer plusieurs offres. La FEIS comprend des informations telles que : le montant du prêt, sa durée, le taux d’intérêt appliqué, le taux annuel effectif global (TAEG) c’est-à-dire le coût total du prêt exprimé en pourcentage annuel, le nombre, la périodicité et le montant de vos versements, ...

La fiche européenne d’information standardisée est destinée aux crédits immobiliers. Un document similaire existe aussi pour les crédits à la consommation : la fiche SECCI.

Quels autres facteurs peuvent influencer le coût de votre prêt hypothécaire ?

Outre les taux directeurs, plusieurs facteurs peuvent influencer le coût de votre prêt hypothécaire. Parmi ceux-ci, le plus important est lié au montant que vous devez emprunter par rapport au prix d’achat de votre bien immobilier ; c’est-à-dire la « quotité empruntée » ou pourcentage que représente votre prêt hypothécaire par rapport à la valeur du bien.

La Banque nationale de Belgique recommande aux banques et organismes de crédit d’exiger de l’emprunteur un apport personnel d’au moins 10 % de la valeur du bien. Et dépasser ce pourcentage, donc emprunter plus de 90% de la valeur du bien, peut faire rapidement monter votre taux d’intérêt hypothécaire.

Par ailleurs, plus votre profil d’emprunteur présente des risques (liés par exemple à votre salaire, votre situation familiale, vos dettes, ...), plus la banque ou l’organisme de crédit prendra des garanties. Autrement dit, plus votre taux d’intérêt hypothécaire sera élevé. Avoir une bonne réserve d’épargne, d’autres biens immobiliers ou des actions contribue à améliorer votre profil et à rassurer le prêteur.

Quelles autres conditions peut-on vous demander pour un crédit hypothécaire ?

Un prêt hypothécaire est souvent assorti de conditions, comme la domiciliation de votre salaire sur un compte de la banque où vous contractez votre emprunt. Ces conditions peuvent aussi jouer sur le coût de votre crédit hypothécaire.

La banque peut aussi vous proposer – ou exiger – de prendre chez elle une assurance « solde restant dû », qui couvre votre prêt hypothécaire et y est liée (et que vous ne pouvez donc pas résilier comme vous voulez).

Quels autres facteurs peuvent influencer le coût de votre prêt hypothécaire ?

Si vous envisagez un prêt hypothécaire, vous trouverez de nombreuses informations sur le site internet Wikifin, une initiative de l’Autorité des services et marchés financiers (la FSMA). Ce site vous propose aussi une série de conseils utiles si vous songez à contracter un crédit hypothécaire. En voici les principaux :

• Pour éviter de vous endetter de manière trop importante, tenez compte de vos capacités financières. Et respectez ces deux règles : apportez au moins 10 % de la valeur d’achat de votre bien immobilier grâce à votre épargne personnelle (ou l’aide de vos proches le cas échéant) ; et veillez à ce que votre remboursement mensuel ne dépasse pas (environ) 1/3 de vos revenus.
• N’oubliez pas de prendre en compte les autres frais liés à votre achat immobilier (frais de notaire, assurances, précompte immobilier, ...) et qui s’ajouteront à vos dépenses (annuelles ou uniques).

Quels changements pour les candidats au crédit hypothécaire en 2024 ?

Si vous souhaitez contracter un prêt pour un achat immobilier en 2024, sachez qu’il y a quelques modifications dans la législation belge depuis le 1^er janvier 2024.

Ainsi, le plafond des frais de dossier pour un crédit hypothécaire a été abaissé, passant de 500 euros à 350 euros.

En revanche, passer un acte immobilier chez le notaire coûte plus cher depuis le 1^er janvier 2024. En effet, les rétributions pour formalités hypothécaires - c’est-à-dire les sommes forfaitaires attribuées à l’État pour l’exécution de ces formalités hypothécaires et pour la délivrance des copies et des certificats - ont été indexées entre 17 et 19 %. Par exemple, la rétribution de l’État pour un certificat hypothécaire s’élève maintenant à 155 euros (contre 95 euros précédemment) et à 180 euros pour les demandes urgentes (contre 155 euros). La rétribution pour une transcription hypothécaire (les procédures qui actent le transfert d’un propriétaire à un autre) s’élève désormais à 285 euros (contre 240 euros auparavant).

Enfin, une fois propriétaire, sachez que le précompte immobilier augmente également en 2024. Le précompte immobilier avait déjà connu une augmentation importante en 2023, en raison de la forte inflation de 2022. Pour 2024, son augmentation a été fixée à 4,05 % par le Service public fédéral Finances.

Cette taxe sur les biens immobiliers, calculée sur base du revenu cadastral, est un impôt régional et est assortie d’une taxe communale (les « centimes additionnels »). Le coût du précompte immobilier diffère donc selon la localisation du bien. 

Cofidis ne propose pas de crédits hypothécaires mais nos conseillers sont à vos côtés pour vous accompagner pour tout autre projet en vous proposant des solutions financières adaptées à vos besoins.

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