Droits d'enregistrement :
un coût à ne pas oublier

Lors l'achat d'une maison ou d'un appartement, il ne faut pas uniquement tenir compte du prix d'achat. Notaire, assurances, déménagement, crédit hypothécaire sont en effet autant de coûts supplémentaires… Sans oublier les droits d’enregistrement, qui peuvent prendre une part importante de votre budget. Un prêt personnel peut être la solution pour absorber ce coût sans avoir à utiliser votre épargne.

Les droits d'enregistrement ou droits de vente sont une taxe, qui est traitée par le notaire après la conclusion d'un contrat de vente. Ils représentent un coût supplémentaire important lors de l'achat d'un bien immobilier ou d'un terrain à bâtir. Les tarifs varient selon les régions et sont régulièrement soumis à modifications.

Il y a également des droits d’enregistrement liés à une hypothèque ou prêt hypothécaire. Cette taxe d'enregistrement s'élève à 1% du montant de l'hypothèque (qui est d'abord augmenté d'environ 10% pour couvrir les frais supplémentaires prévus).

Tarifs des droits d’enregistrement pour une habitation unique

• Région wallonne

  - Taux ordinaire : 12,5%

  - Taux "habitation modeste" : 6% sur la première tranche ; 12,5% sur la partie de la base imposable excédant un plafond variable

• Région de Bruxelles-Capitale

  - Taux de base : 12,5%

• Région flamande

  - Taux de base : 3% du prix d’achat

  - Taux en cas de rénovation énergétique : 1%

C’est actuellement en Flandre que la situation est la plus favorable. Aujourd'hui, les droits d'enregistrement en cas d’habitation unique y sont de 3%. Ceci représente, pour une habitation moyenne de 341 600 €, un coût supplémentaire de 10 248 €. Dans le cas d'une rénovation énergétique planifiée, ce pourcentage peut baisser fortement, jusqu’à 1% du prix de la maison ou de l'appartement. Le Gouvernement flamand prévoit aussi d'autres taux réduits, notamment lors de l'achat d'une "habitation modeste", pour lequel une réduction supplémentaire des droits d’enregistrement peut s’appliquer.

Le système wallon est le plus complexe. Le principe de base, hormis les exceptions et l'abattement, est le suivant. Le taux de base s’élève à 12,5%. Et pour les "habitations modestes", le taux est de 6% sur la première tranche et de 12,5% sur la partie de la base imposable qui excède un certain plafond, lequel diffère selon la situation du bien.

En Région de Bruxelles-Capitale, le taux est toujours de 12,5%. Les acheteurs doivent donc y payer une taxe d'enregistrement nettement plus élevée qu’en Flandre. Il existe toutefois un abattement sur les droits d’enregistrement, un système de réduction avec une réforme en avril 2023 et qui engendrera alors une diminution de frais plus importante.

Les réformes à Bruxelles en 2023

Dès avril 2023, en Région de Bruxelles-Capitale, lors de l'achat d'une habitation unique dont le prix ne dépasse pas 600 000 €, il ne faudra pas payer de droits d'enregistrement sur la première tranche de 200 000 €. Actuellement, un montant exonéré de 175 000 € s'applique toujours pour les habitations allant jusqu'à 500 000 €. La réduction supplémentaire s’élèvera donc à 3 125 € (pour une maison dont le prix est compris entre 200 000 et 600 000 €).

Le Gouvernement bruxellois modifie également l'abattement lors de l'achat d'un terrain à bâtir : actuellement, lors de l’achat d’un terrain dont le prix total n’excède pas 250 000 €, une réduction est en vigueur pour la première tranche de 87 500 €. À partir d'avril 2023, ces montants passeront respectivement à 300 000 et 100 000 €. En outre, une réduction supplémentaire sera introduite pour celles et ceux qui réalisent d'importants travaux de rénovation énergétique.

Baisse des droits d'enregistrement pour une habitation unique en Flandre

Début 2022, en Flandre, les droits d'enregistrement lors de l'achat d'une habitation unique ont baissé de 6% à 3%. Et ils sont passés de 5% à 1% en cas de promesse de rénovation énergétique. Le Gouvernement flamand a donc entrepris une tentative de soutien aux (jeunes) citoyens dans un contexte de hausse significative des prix de l'immobilier. En revanche, le taux pour une résidence secondaire ou un terrain à bâtir a augmenté de 2 points, pour atteindre 12%.

Selon une enquête de la Banque nationale, cela va de pair avec une augmentation plus rapide des prix sur le marché immobilier, comparativement aux autres régions où la situation en matière de droits d'enregistrement n'a pas (encore) changé. En moyenne, une maison y coûte actuellement 3% de plus, mais ce sont surtout les maisons du segment le moins cher qui affichent des prix d'achat nettement plus élevés.

« La hausse des prix de l’immobilier est plus intéressante que la hausse des droits d’enregistrement »

La réduction des droits d'enregistrement n'était pas une mauvaise mesure, souligne le chercheur et expert en fiscalité immobilière Geert Goeyvaerts (KU Leuven). « Les modifications semblent principalement favoriser les propriétaires actuels, mais il faut y apporter une nuance importante. Pour le consommateur, un prix d'achat plus élevé est en fait plus intéressant : il s'agit d'un investissement car, plus tard, il pourra vendre ce bien à un prix plus élevé ; tandis que les droits d'enregistrement sont des frais et donc des ressources qu’il perd ».

« Cela permet aux gens de déménager plus rapidement lorsque leurs besoins changent, et davantage de déménagements engendrent davantage de bien-être. De plus, comme les frais de transaction jouent un rôle énorme pour les ménages qui se trouvent à la frontière entre la location et l'achat, le nombre de propriétaires va augmenter ». Un système qui applique des taux plus élevés et se concentre sur des réductions - comme à Bruxelles et en Wallonie - est donc, selon G. Goeyvaerts, moins approprié. « Un tel système progressif, avec des frais plus importants pour les revenus plus élevés, est intéressant en soi. Mais via d'autres taxes, je pense qu'on peut mieux redistribuer les ressources ».

Interrogé sur les perspectives d'avenir, G. Goeyvaerts reste prudent. « La manière dont la législation évoluera reste incertaine. Il est clair qu'il fallait que les choses changent en Belgique, ce qui a été fait assez rapidement. Nous devons insister sur le fait qu’on ne puisse pas revenir en arrière sur ces décisions, en ces temps de difficultés budgétaires : les gouvernements devraient plutôt opter pour d'autres taxes, impliquant un moindre coût en termes de bien-être ».

Le prêt personnel de Cofidis permet de financer toute une série de projets personnels, y compris les droits d'enregistrement de votre crédit hypothécaire. Pensez-y !

En savoir + sur les prêts personnels